今回の僕の本では、
色々な不動産投資法によるお金の残り方を、
３つの表で比較しています。
その３つの表とは、
・キャッシュフロー表
・損益計算書
・貸借対照表
です。
借入に頼る不動産投資は、
キャッシュ・フロー表で表される実際に残るお金と、
損益計算書で表される利益の金額が違います。
損益計算書は税金の計算でも使われるものですが、
銀行があなたの業績を判断する
重要な財務諸表でもあります。
したがって、
銀行がどのように見るかという部分が
ポイントとなります。
例えば賃料収入。
当然のことながら空室率を改善して稼働率を上げたり、
賃料そのものを上げることができて、
総賃料収入が上がると銀行の評価も高くなります。
また修繕費は、大規模な修繕を実施すると
大きな経費となり、
利益が圧縮されて節税にはなりますが、
銀行対策としては損失の損益計算書にするよりも、
修繕をあえて資本的支出にして資産計上し、
利益が出ている損益計算書にする方がよい場合があります。
資産計上された修繕費は、
減価償却費となって耐用年数にわたって
経費計上されていきますが、
減価償却費はキャッシュ・フローのマイナスと
見ない銀行も多くありますので、
銀行対策としては、有効な場合があります。
したがって、
あなたがこれからも物件を増やしていきたいのか、
それとも、物件は増やさず、
節税対策も行いながら、
純資産を厚くしていきたいのかで、
損益計算書の作り方も変わるんですね。
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