必要経費・減価償却費

減価償却費の考え方

減価償却費というのは本当に奥が深い。

不動産投資家であれば、

聞き飽きた方も多いのかもしれません。

しかし、本当にこの制度を不動産投資全体の中で

理解しきれている方はほんの一部なのではないでしょうか。

定率法、定額法、新定率法、新定額法

構造による耐用年数の違い

個人と法人での制度の違い

などなど。

これらは、一度勉強された方は知っていることでしょう。

しかし、減価償却費というのは

もっと、もっと奥の深い制度だと思います。

例えば、これらの制度の中で、どれが一番有利か?

これは、人によって異なります。

今後も物件取得をハイペースでお考えの方にとっては

できるだけ、前倒しで減価償却費を計上し

税金を抑えて、投下資本(自己資金など)の回収を早めたいでしょう。

一方で、回収のスピードよりも、

この物件の生涯キャッシュフロートータルで考えたい方

にとっては、早めに減価償却費を多く計上するということが

必ずしも有利には働きません。

例えば、1.2億円の建物、耐用年数12年、法人で物件を取得した場合。

【早期計上:当初4年間、3千万円×4年として計上する場合】



【定額計上:12年に渡って、1千万円/年×12年として計上する場合】

で節税額が変わってくる可能性があります。

なぜでしょう???

どちらも、「経費」として計上する額は

12年間で1.2億円です。

ただし、節税額は税率によって変わります。

節税額=経費額(減価償却費)×税率

ここでキーとなるのが、税率。

税率は法人と言えども、変化します。

400万円までの利益に対しては約22%

400~800万円までの利益に対しては約25%

800万円超の利益に対しては約38%

ということは、

仮に減価償却費計上前の利益が3千万円だったとすると

【早期計上】の場合

節税額=400万×22%+400万×25%+2,200万×38%=1024万円

12年間トータルでは、

1024万円×4年=4096万円

【定額計上】の場合

節税額=1000万×38%=380万円

12年間トータルでは、

380万円×12年=4560万円

よって、【定額計上】の方が500万円近くも

トータルで節税できていることになります。

今回は計算ばっかりで読みづらかったかもしれませんが、

お金を儲けるということは

こういう分析も必要ですね。

減価償却というシンプルな制度でも

毎年変動する税率、その他の所得

などとトータルで考えたときには

奥の深い制度ということです。

この他にも

本業の退職はいつするのか

保険はいつかけるのか

他の物件の取得をどうみるのか

物件売却はいつするのか

いろんな要素があります。

ですので、税法だけを知っていてもダメなのです。

大事なのは、今年の税金だけではありません。

今後の方針や数値の変化を考慮して

今年の減価償却費や税金をプランニングできるかどうかです。

先程の例で行けば、12年で500万円の節税です。

1年当たり40万円ほど。

プランニングのできない税理士に20万円払う

(プラス国へ40万円払う)のと

プランニングのできる税理士に40万円払うのと

どちらが得でしょうか。

もちろん、プランニングのできる税理士は

この他にも、物件購入や売却の相談にも乗ってくれるでしょう。

その他、目に見えない付加価値というものは

もっともっとあります。

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