コラム

最後は税金との戦いになる理由

ベテランの投資家さんほど
不動産投資は最後は税金との戦いになると言います。

それはなぜかわかりますか?

物件を購入した初年度は、購入するための諸経費が
経費にできるので税金はそれほど掛かりません。

また、運営初期は利息も大きく、
減価償却費もあるので、税金を押さえることができます。

運営初期の経費のほとんどが、利息と減価償却費で占められています。

僕の物件でも、この2つの経費で家賃年収の4割を占めています。

しかし、残債が減ってくると、それと同時に利息が減ります。

利息が減るということは、経費が減るので、利益が大きくなり、税金は増えます。

また、減価償却費も耐用年数が過ぎると、無くなってしまいますので、
利益が大きくなり、税金は増えます。

すると、家賃は変わらない状態でも、税金だけが増えていくんです。

これが利益は黒字なのに、キャッシュフローがマイナスになる原因です。

だからこそ、税引き後のキャッシュフローをしっかりと予想して、
物件を購入することがとても大切です。
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