最近、物件のシミュレーションをした際に
こんなことがありました。
築３年のＲＣ、表面利回り１０％、駅前
こんな素晴らしい物件があり、
依頼者は胸をわくわくさせながら
シミュレーションをお願いされてきました。
私も、パッとみ、素晴らしい物件かなと思ったのですが
詳細を見ていくと、以外にこれが回らないことに気づきました。
実は、この表面利回りには罠がありました。
まず、家賃の中に水道代が含まれています。
これはよくあることですが、
水道代 各部屋２千円/月
１Ｋの５０部屋でしたので
そのインパクトは無視できません。
ここまではよくある話ですが、
この物件はさらに罠が．．．
賃料に駐車場代が含まれていました。
駐車場代．．．これ自体は特に問題ないのですが
この駐車場、よくよく見ていくと敷地外の駐車場なのです。
これを表面利回りの計算に含めてしまうと
さすがによくないですよね。
売りたい気持ちは分かりますが
こんなやり方では、ポリシーを感じないですね。
結局、この物件、これらを考慮すると
表面利回りは９％前半
しかもエレベーターがついているので、
少なくとも保有時のＣＦは回りづらいです。
でも、買う前に判明してほんとよかったです。
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