物件の評価のお話です。
物件の評価には大きく分けて「収益還元」と、「積算評価」の２つの方法があります。
「収益還元」とは、その物件が持つ収益力から物件を評価する方法で家賃収入から割り戻して物件の評価をします。
と、いうことは
・年間1,000万円の家賃収入のある物件 と、
・年間500万円の家賃収入のある物件
を比較すれば単純に1,000万円の家賃収入のある物件の方が評価は高くなります。
これは決算書でいえば損益計算書での評価というところですね。
一方、貸借対照表的な評価が「積算評価」です。
これは土地の価格がいくら、建物の価格がいくら、という形で物件を評価する方法です。
ですから家賃収入の額が変わっても、基本的に評価額は変わりません。
一昔前は不動産を購入する時の銀行の評価は、この積算評価が一般的でした。
でもここ数年は収益還元で評価する銀行も出てきています。
そしてここにきて、また積算評価が重視されてきています。
僕が言いたいことは、物件を選ぶ時には、
収益還元と積算評価のバランスのよい物件を選んでください。
ということです。
そうすれば出口も楽になりますし、時代の流れに右往左往することもありません。
しかし収益還元の計算方法は比較的簡単ですが、積算評価の計算方法は、少々知識が必要です。
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難しい積算評価の方法がすぐにマスターできます。
計算方法をマスターして、いい物件を探し当ててくださいね。
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