意味がないシミュレーション？

不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。

でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか？

融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。

でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。

しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。

そのコストは何だと思いますか？

そのコストとは税金です。

税金は、個人なら最大５０％、法人でも最大約４０％、利益に対して発生します。

ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。

でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。

税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。

僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」（リーティス）では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができます。

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